一、行业宏观情况

 

1、楼市概况

 

    根据中国房地产指数系统百城价格指数对 100 个城市的全样本调查数据，2012 年4 月，全国100 个城市住宅平均价格为8711 元/平方米，环比3月下降0.34%。同比来看，全国百城房价同比首次出现下跌，2012年4月与去年同期相比下跌0.71%。

 

    总体来看，4月百城住宅均价连续第8 个月环比下跌，跌幅比上月扩大；百城住宅均价同比自2011年6 月以来首次出现下跌，十大城市均价同比连续4 个月下跌且跌幅进一步扩大。尽管今年春节以来各城市住宅成交量有所回升，但在第二季度，企业资金压力和市场库存水平仍在高位，开发企业将普遍加大推盘力度，因此房价仍呈现稳中有降的运行态势。

 

点评：

    关键词：同比下降、库存升高。百城住宅均价在经过8个月的下降后，终于出现了第一次同比下降，说明其均价已回到11年6月水准。

 

    虽然均价回落，可是库存量的仍在高位这是个危险的讯号，说明降价的同时，去化速度并没有跟上，楼市的风险进一步加大，开发商背负的资金链压力也越来越大，所以未来一段周期内，开发商的重点仍然是快速去化库存，而最有效的方法仍旧是降低销售价格。

 

2、土地市场

 

    供应情况：4月份，全国主要300个城市共推出土地2880宗，环比增加35%，同比增加6%；推出土地面积11300万方，环比上涨32%，同比减少7%。其中住宅用地供应面积3401万方，环比增加25%，同比减少21%。

 

    成交情况：4月，全国主要300个城市共成交土地1720宗，环比增加10%，同比减少25%；成交面积6622万方，环比增加1%，同比减少31%。其中住宅用地413宗，环比增加10%，同比减少36%；成交面积1865万方，环比增加9%，同比减少46%。

 

    成交价格：4月全国主要300个城市土地和住宅类用地面积均高于去年同期水平：成交楼面均价为794元/平方米，环比下降3%，同比上涨13%；其中住宅类用地，成交楼面均价为1196元/平方米，环比下跌2%，同比上涨29%。

 

点评：

    虽然市场上仍有大量商品房库存，可土地供应、成交量依然在上升，但要注意的是国家要求进一步完善保障性住房的供给配套，新供给成交的土地将有一部分作为廉租房、安置房用。从上面数据也可以看出住宅所占比的下降，政策的不放松，让住宅市场逐渐失去投资的价值，重点转移到商业投资市场。

 

3、热点动态

 

（1）温家宝主持召开国务院常务委员会（2012.4.13）

 

    摘要：务会议时强调，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。当前房地产市场正处于调控的关键时期，调控效果有待进一步巩固，如果政策反复，前期调控将会前功尽弃，不反复意指调控的连续性和坚决性，进一步明确中央调控的决心不动摇。

 

    采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房配套设施。

 

（3）金星房产，宣布破产（2012.4.11）

 

    摘要：作为一度在杭州热销的楼盘，西城时代家园在多次延迟交房后，其开发商杭州金星房地产开发有限公司(简称“金星房产”)突然向法院申请破产保护。

 

点评：

    作为本次调控下第一家正式破产的上市房地产企业，金星房产的倒台算是意料之外，情理之中。大量的民间贷款，使其在资金链上的压力越来越大，而政府对楼市的打压力度越来越大，也越来越持久，开发商们都难以在短期内快速的回笼资金，在有限的利润和高额的融资成本下，破产也只是时间问题。随着金星宣布正式破产，市场正传递着一个危险的信号，高压政策下，中小型房企因为资金链的问题，如果不进行有效的降价促销措施，那么，可以预见房企破产将会像多米诺骨牌一样，成片倒台。

 

 

 

二、金华市土地市场现状

 

1、土地供销情况

 

本月共推供三宗商住用地，分别为：

 

    【2012】02号出让公告#1金华市330国道以南、八一南街以东、金桂院以西，面积13410平方米，土地用途商住、办公，起拍价5980元/㎡。

 

    【2012】02号出让公告#2八达路以南、仙华街以西，面积大小30914平方米，土地用途商住，起拍价2150元/㎡。

 

    【2012】02号出让公告#3美和路以南、秋涛街以东，面积大小19539平方米，土地用途商业、住宅（人才用房），起拍价1840元/㎡。

 

    以上三宗地块如果竞拍人数达到三人以上，将在5月17日开拍。

 

解析：

    在2、3月没有一宗土地成功出让的前提下，4月一口气推出了5宗商住用地，相关决策部门是否认为这是个楼市转暖的信号？本次新推土地集中在安地、湖海塘和秋滨等优势开发区域，公告中，1、2号地块执行90：30政策，而3号地块90平方米住宅要求占比70%。另外，在本公告中，人才保障用房是开发的重点，2号地块要求建成300套住宅做为人才保障用房，3号地块建成的住宅全部作为人才保障用房。根据以上信息得出，政府为了提升土地市场热度，所挂牌的土地都跟保障性用房挂钩，而能不能实现今年土地市场成交0的突破，就需要看5月的土地市场大战。

 

 

 

三、金华住宅市场简析

 

1、本期住宅供应

 

    本月推盘：岭南花园供应多层134套，14271.49平方米，排屋34套9381.12平方米，截止目前为止备案率为0。

 

2、上季度预售楼盘本月销售比

 

月份	项目名称	区域	物业类型	供应均价	供应套数	备案套数		备案率			月上升点数
						前期	本月	月均	本月	总计
1月	康桥漫步	婺城	小高层	7820	294	34	35	5.87%	11.90%	23.47%	6.04
	泰瑞家园	婺城	员工房	2715	232	13	125	14.87%	53.88%	59.48%	39.01
			多层	7200	132	0	0	0.00%	0.00%	0.00%	0.00
	婺江帝景	江北	高层	38599	72	1	1	0.69%	1.39%	2.78%	0.69
2月	中奥·邑墅	城北	多层	9074	88	0	0	0.00%	0.00%	0.00%	0.00
			双拼	14043	16	0	0	0.00%	0.00%	0.00%	0.00
			联排	11007	32	0	0	0.00%	0.00%	0.00%	0.00
	东市·尚品	江北	小高层	13486	353	2	2	0.38%	0.57%	1.13%	0.19
	金城名座	江南	高层	12600	249	26	63	11.91%	25.30%	35.74%	13.39
3月	当代华府	江南	高层	9912	106	6	27	15.57%	25.47%	31.13%	9.91
	保集蓝郡	江南	高层	12487	631	4	146	11.89%	23.14%	23.77%	11.25
	紫郡山庄	城北	双拼	14000	2	0	0	0.00%	0.00%	0.00%	0.00
			叠加	11000	3	0	0	0.00%	0.00%	0.00%	0.00

 

 

点评：

    本月销量继承了3月良好的势头，从备案套数、备案率来看，销售继续上扬。从本月备案最高的保集蓝郡来看本月备案率高了月均备案率11.25个百分点。3月开盘的保集蓝郡在4月份举办了观房团参观、团购等活动及优惠措施，意在增加观望的刚需们购房的冲动，这些降价措施也确实吸引了不少刚需，从而成就了本月亮眼的销售数据。

 

3、本期销售特征

 

3.1  住宅成交走势

 

 

 

    4月份全市新建住宅成交量达到8.2万方，环比大涨76.38%，二手房成交量环比微降3%，但交易量依然在5万方以上，达到5.41万方。

 

3.2  商品住宅价格走势

 

 

    根据全国百城房价统计，2012年金华4月份住宅均价为7955元/平方米，环比上涨0.73个百分点，同比下跌1.77个百分点。可以看出三月不错的销售势头，让这两个月的房产市场渐有暖意，导致了住宅均价略微上涨，但同比去年依然是持续下跌的。

 

点评：

    从以上走势图可以直观的看出，从3月开始新建住宅成交量开始攀升，4月份这个攀升就达到了恐怖的76.38%的环比涨幅，虽然在总量上依然不是很高，但是8.2万方的成交量也是至2010年10月以来的第二成交高峰。另外，二手房的成交量2月份开始也是大幅度攀升，3月份达到5.58万方的近2年内的成交高峰后，一如我们预计的，在4月成交量开始缩水，从这一点看，二手房交易随着学区房交易热度的逐渐消退将不可避免的出现疲软，直观的表现将是在未来几个月内，二手房成交量还将持续性的下降。

 

3.3 本期销售TOP 10

 

 

点评：

    本期销售TOP 10的几个楼盘都是位于市区且价格不低的中高档住宅区。同时二手房的成交量也没有因为新建住宅的高销售量影响，继续保持较高成交量。新建住宅、二手住宅的高成交量明显地向我们传达了一个讯号，刚需开始大量的释放了，对于开发商来说，这是一个利好消息。3、4俩月持续出现不错的销售数据，势必给开发商带来极大的信心，为接下来传统的红五月做好准备。手中持有大量库存，背负着资金压力的开发商在接下来的行动中，重点一定是针对刚需客户的购房需求来做出价格让步。

    另外，截止4月底，本市商品房可销售面积为193万平方米，以四月去化8万㎡来计算，现有库存仍可销售24个月，在形势上还是不容乐观。

 

 

 

四、金华商业市场简析

 

1、销售总体情况

 

    本月商业用房共成交1.019万方，环比涨幅4.73%，同比下降23.96%；其中新建商业用房成交量为0.753万方，环比涨幅54.3%，同比下降7.04%；二手商业用房成交量为0.266万方，环比降幅45.15%，同比下降49.81%。

 

2、具体表现

 

 

 

点评：

    根据以上两个走势表可以看出本月新建商业用房成交量稳步上涨，二手商业用房的交易量则继续下跌。本月新建商业用房和新建住宅的交易量继续3月份的上涨势头，环比均大幅度上涨。商业用房市场与住宅市场交易量的共同提升都在预示着近段时间无论是刚需，还是投资者都纷纷出手，这也表示了市场价格在逐渐下降后，购房者也是开始认为市场价格已经到了一定阶段，可以进入市场了。当然，要肯定这个说话，还要继续观察。

 

 

 

五、市场研究总结及趋势预判

 

1、市场现状总结

 

    本月虽然住宅均价略有上升，但新建住宅销售量环比三月却大为增加，新房成交量在大量上涨的同时也没压低二手房的成交量，这是一个可喜的信号，一直持币观望的刚需正在出手。而且本月领跑销售的楼盘基本上都集中在市区，虽然大多数楼盘都在进行降价促销，给予的优惠点数也够多，但在价格上还是比其他区域要高，因此也就造成了本月住宅均价的微升。

 

2、市场趋势预判

 

    （1）土地市场作为影响住宅销售价格浮动的最大因素，从11年后土地市场急转直下，各开发商手上有楼难卖，持有的土地又因为政策缘故必须在限定时间内进行开发，因此土地市场热度也是一降再降。纵观现在的住宅市场，唯有降价才能吸引消费者，才能回笼资金。在08、09年地价不是特别高的时候，开发商拿地，在目前市场形势下，进行适当的降价后还尚有盈利，可是10、11年时，因为地价的高起，降价就被直接限定，这就缺少了市场竞争力，价格不给力，销售就更不给力了，综合考虑这些因素，开发商不拿地是可以理解的，维稳资金链是他们目前的首要工作。

 

    （2）在国家三令五申下，商品房住宅投资明显萎顿。目前市场的消费主要是刚需和改善型购买，其中尤以刚需为甚。但是市场刚需数量极其有限，可谓买一个少一个，另外，刚需们明显持观望态度，认为房价还有大幅度下跌的可能。而目前众多的中小型房企因为资金回笼速度的变慢，资金链已明显处于崩溃的边缘，如果说短期内市场没有有效回暖，以刺激整个房地产市场信心，那么，这些中小型房企将难以撑过本轮调控，紧接着房地产市场经济将受到重大影响，最后可能会演变成中国经济的倒退现象。

 

    从目前严峻的市场形势，再结合目前巨大的市场商品房库存量，要完全消化掉如此巨大的库存是个漫长的过程，开发商要缩短这个时间周期，那么在接下来的时间里唯一能做的就是挖掘市场潜在客源，以性价比来吸引他们，促使成交量的回升，使整个房地产市场信心在短期内得到大的提升，这样才能够保证房地产市场经济的持续发展。

 

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