一、宏观市场环境
1、经济数据
点评：
CPI已经连续三个月出现环比下降，6月份环比下降0.6%，为过去一年来最高降幅，同比上涨2.2%，也是近29个月来的最低水平。从CPI的跌涨幅数据来看，我们可以分两方面来解读，一方面说明了通胀压力已经减小，另一方面也可说明由于政府对房地产市场的连续强控，社会经济发展受到重大影响，经济增速回落明显。
另外，PMI指数5月份和6月份都保持在50.4%的水平，为今年以来的最低水平，已接近50%的临界点，这又在很大程度上说明了中国经济增长势头下滑较为严重。
2、行业概况
开发：2012年1-6月，房地产开发投资共30610亿元，同比增长16.6%，增速继续下行但是下降势头放缓，其中住宅投资为20879亿元，增长12.0%，占房地产开发投资比为68.2%。
销售：1-6月份，商品房销售面积39964平方米，同比下降10.0%；其中，住宅销售面积下降11.2%，办公楼销售面积增长7.1%，商业营业用房销售面积增长2.5%。商品房销售价额23314亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降6.5%，办公楼销售额下降1.1%，商业用房销售额增长5.4%。
库存：截止到6月末，商品房待售面积31408万平方米，比5月末增加669万平方米。其中，住宅待售面积增加512万平方米，办公楼增加84万平方米，商业用房增加31万平方米。
价格：根据本期百城房价指数显示，十大城市住宅均价为15429元/平方米，环比上月上涨0.75%，与去年同期相比下跌2.53%，连续第6个月同比下跌，但跌幅缩小。同时全国100个城市新建住宅平均价格为8688元/平方米，环比五月上涨0.05%，结束了自去年9月以来连续9个月环比下跌的态势，同比则继续下跌1.89。其中45个城市环比上涨，55个城市环比下降，与上月相比，环比下跌的城市减少了18个。
全国十大城市近两个月住宅均价同、环比数据
点评：
全国市场商品房积存量继续增加，房地产投资金额虽然继续保持增长，但增速也依然处于下滑状态。在这样的情况下，六月份城市住宅均价却止住了连续9个月的下降势头，出现了微小的环比上涨。缘何会出现这样的情况？主要是因为连续几个月的货币政策微调，使得众多持币观望的刚性需求纷纷出手。3月份以来市场成交量逐步上升，在让开发商在短期内缓解了资金压力，也让开发商觉得后市依然强劲，因此放低了折扣力度，这也使得百城价格在连续9个月下降后止跌。
二、热点动态
1、央行：6月8日起降息0.25个百分点。（2012.6.8）
摘要：中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25%，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。
点评：
本次降息是央行三年来首次宣布降息，且与5月18日宣布“降准”仅时隔20日，短期内连续出台的两次政策，足以说明中央政府保经济增长的决心。此次降息意在加大市场上的货币流通量，刺激投资市场，而对于房地产市场而言，降低贷款利率预示着购房者可以少还贷款利息，这对刚性需求的释放起到催化作用；可以预见政府对金融政策的微调，是在不断加强对首次购房的支持力度，因此，在未来一段时间内刚性需求还将持续释放。
2、住建部等四部相继辟谣，坚持目前的调控政策坚决不动摇（2012.6.18)
摘要：6月18日，住建部发言人强调必须坚持房地产调控政策不动摇，要坚定不移的抓好房地产市场调控政策的落实贯彻工作。对于地方性出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止和纠正。
点评：
6月以来，多地进行了调控政策上的微调，但几乎都马上被叫停。这说明了在政府方面即使通过调息、降准等一系列的金融微调政策来刺激房地产刚需购房，但这也只限于首套房或二套房，对于投机、投资性购房行为还是予以坚决打压，因此，从宏观政策上来讲，房地产住宅市场要迎来投资者的回归还需时日。
三、金华市场概况
1、一级土地市场
本期供应：
本期成交：
点评：
自三月份以来，金华房地产市场的成交量有所回暖，在一定程度上缓解了开发商的资金压力，而且随着调控政策执行时间的延长，调控所带来的影响趋于平稳，加之近段时间金融政策的不断微调，政府方面加强了对刚需性购房行为的支持力度，这在很大程度了增加了开发商的信心，所以促使了近期土地交易市场的回暖。而且依目前的形势看来，国家再度加强调控力度的可能性已微乎其微，因此，从长远角度来看，开发商在接下来的一段时期内将会更为频繁的拿地，进行土地储备。
2、二级市场表现
（1）概述
6月份金华市全市住宅成交面积18.09万平方米，环比涨幅47.55%，其中新建住宅成交10.39万平方米，环比涨幅40.03%，二手住宅成交面积7.07万平方米，环比涨幅46.07%；商业用房成交面积0.24万平方米，环比下降79.83%，其中新建商业用房成交面积0.1万平方米，环比下降86.30%，二手商业用房成交面积0.14万平方米，环比下降69.52%。
6月份新增供应商品房面积69516.27平方米，其中住宅供应面积52132.92平方米，商业用房供应面积17383.35平方米。截止到6月30日，金华商品房可售库存为204.44万平方米。
（2）住宅市场成交表现
6月份金华全市新建住宅成交10.39万平方米，环比涨幅40.03%，成为16个月以来的最高单月成交量。
6月份金华全市二手房住宅成交7.07万平方米，环比涨幅45.07%，成交量为年内新高。
解析：
当前，房地产调控政策没有改变，但是近段时间金融政策上进行频繁的微调，例如调息、降准等。在表明政府继续遏制投机、投资性购房行为的同时，也说明政府在鼓励刚需群体购房。从以上图表可以看出，今年3月份以来，在政府不断加大对刚需购房行为的支持力度后，越来越多的刚性得到释放，直接的拉动了成交量的上升，从3月份以来，无论是新建住宅，还是二手住宅成交量均有明显回升，截止6月份，成交量均创出了年内新高记录。
从调控政策的继续执行以及近期成交量的回暖，基本上可以判断出，在得益于开发商让利优惠和金融政策的鼓励下，市场回暖迹象已经初显。
（3）住宅市场价格表现
6月金华新建住宅成交均价为7776元/平方米，环比降幅2.03%，同时这个数值也是在金华房价达到历史最高峰值（2011年10月的8295元/平米）后产生的近阶段最低价格。
解析：
6月份金华新建住宅成交样本均价跌幅之大位列全国百城房价跌幅排行榜第四位。从调控政策开始后，众多的开发商认为调控政策时效性不会太长，因此大多数开发商选择的是静观其变，放弃了短期内的销售量，把重心放在了调控结束后所必然发生的大量需求群体重返市场这一战略上，但是，本轮调控持续的时间之长超乎想象，去年已经有开发商迫于资金压力开始降价促销，但是幅度微小并不足以引起重视，而到今年，绝大部分的开发商都陷入资金匮乏的境地，这也导致了市场上大量楼盘项目进行了大幅度的降价措施，以求换来资金的回笼。从目前的形势来看，降价促销的战略符合国家调控政策思路，随着政府不断加大对刚需购房行为的支持力度，刚需的不断释放保证了近期成交量的回暖，且这样的趋势在短期内还将继续持续下去。
6月金华全市住宅成交TOP10
（4）商业用房成交表现
6月份金华全市新建商业用房成交面积0.1万平方米，环比下降86.30%。
6月份金华全市二手商业用房成交面积0.14万平方米，环比降幅69.52%。
解析：
从本月商业用房的成交量，无论是新建的或是二手成交量均创下年内新低，大部分原因是由于近期住宅市场成交量的回暖吸引了部分投资者的注意力，另外，今年以来全市各大区域均未有新的商业楼盘项目进行推售，这也造成了当前市场上商业用房均以老项目的物业为主，在性价比上不具备优势。综合两大主要因素，商业市场近期成交陷入低迷状态。
但是，值得注意的是，于6月18日取得预售证的置信广场项目将会在7月初开盘，对于当前惨淡的商业市场会是一个很好的刺激，同时作为这段时期内唯一的大型商业楼盘，或许有亮眼的销售成绩。
四、市场总结及预判
1、市场总结
在长时间的高压调控政策下，面对市场客源稀少的现状，开发商的降价策略全面铺开，幅度之大前所未有，因此在4、5月经历成交量的蹿升之后，六月的成交量并没有像以往一样迅速滑落，反而比5月更好。从市场这样的表现来看，当前以刚需为主的市场比之以往有较大差异，传统旺季并不一定旺，传统淡季也不一定淡。
另外，近阶段央行连续性的金融政策微调也很好的刺激了刚需消费，使得刚需稳步的释放，这也是传统淡季不淡的重要原因之一。
最后，在价格上，为了迎合平稳房价的调控方向，也为了在逆市中争取更多的客源，降价是必定的结果，从去年10月份金华房价置顶后就开始逐步下滑，今年以来价格下滑趋势更为明显，6月份全市房价更是降低至7776元/平方米，这个价格甚至比2010年9月份的全市平均价格还要低一点。从目前市场反应来看，当前的市场价格已经基本达到购房者心中理想的房价水平线，也正因为如此，近期内成交量才回升明显。
2、市场预判
虽然目前因为央行推出的调息、降准等金融政策，刺激了一部分刚需群体，也使得成交量有了明显的回升；但是，目前市场商品房库存量仍在加大，在不考虑未来供应量的情况下，依照6月份的月均去化能力来计算，消化周期依然超过19个月，后续的销售压力依然较大。因此，从实际市场情况出发，开发商接下来要执行的依然是“以价换量”战略，必须保持性价比优势才能获得更多的客户资源，从这点上来讲，未来一段时间内价格下行还是很有可能的。
在土地市场，近期以来取得不错的销售成绩的开发商因已经缓解了短期内的资金压力，而从开发角度出发，目前市场的回暖给了开发商较好的信心，因此，未来一段时间内，将陆续有开发商介入土地市场拿地，为后续开发做准备。如果地价保持平稳，下半年的土地市场将会逐渐抬头，成交势头也会大大增强。
最后，从本月销售TOP10中我们可以发现，市区以外的楼盘项目在销售榜单上的份额逐渐增大，虽然领头羊依然处于市区之内，但不可否认，在楼市被调控后，市区以外的项目较之市区项目有着更多的价格优势，虽然在配套上有欠缺，但是价格差异很好的弥补了这一点。当然，随着整体价格的不断下调，当市区项目的价格也到了平民化之后，成交的主体依然会是在市区。