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地产研究
2012年7月金华楼市报告
发布时间:2012.08.22 新闻来源:之策房产营销代理有限公司 浏览次数:2687

 

一、行业宏观情况

 

1、楼市概况

 

    根据中国房地产指数系统百城房价指数对全国100个城市的全样本调查数据,2012 年7月,全国100个城市住宅平均价格为8717 元/平方米,环比6月上涨0.33%。同比来看,全国百城房价同比连续第四个月下跌,2012年7月与去年同期相比下跌1.77%。

 

    总体来看,7月百城住宅均价自从上月止跌后再次环比上涨;十大城市均价同比连续7个月下跌,但跌幅进有所缩小。

 


 

点评:

    经过几个月的交易量上升后,开发商认为楼市已经回暖,于是改变了市场预期,主动提高价格和取消折扣,另一方面,也可能是因为高端市场在定价合理的情况下,通过品牌影响力,吸引了一部分的改善型需求,从而拉高了整个成交价格。但不可否认的是,只有成交量先上去了,价格才会跟着上,反之亦然,目前的价格表现正符合了这句话。

 

 

2、土地市场

 

    根据北京、上海、广州等10个主要城市的土地数据来看,7月10大城市住宅用地总成交量出现小幅回落,但价格略有上涨。7月成交土地出让金265.3亿元,环比增加33.2%,住宅用地出让金创出年内新高,连续两个月上涨。7月全国300个城市共成交土地2259宗,成交面积8364万平方米,环比减少19%,同比减少28%。其中住宅类用地584宗,成交面积2497万平方米,环比减少12%,同比减少29%

 

3、热点动态

 

(1)北京新地王楼面价4.4万/平米破全国纪录(2012.7.10)

 

    摘要:7月10日,北京海淀万柳地块拍卖落下帷幕。民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件拿下地块,这一价格折合楼面价约4.42万元/平方米,刷新了全国住宅类地块的纪录。业内人士认为,此未来项目开盘价格将在8万元/平方米以上。

 

点评:

    连续几个月的火热销售给了开发商极大的信心,同时也刺激了土地交易市场。万柳地块刷新了全国住宅类地块的单价上限,值得注意的是,万柳地块不仅被设置了出让价上限,同时在拍卖会前一天《人民日报》还发表文章告诫央企勿参与,说明国家仍对房价调控保持力度。万柳创出“地王”价后,不能说土地交易市场确定回暖,因为其地段的特殊性,说明其“物有所值”,而且单一地块的高价,是否能带动北京土地市场还是未知数,但确实引起了政府的高度重视,可预见的是接下来的土地交易市场能看到政府会更多的介入其中进行有效管理。

 

 

(2)政策:两月十喊“调控不动摇” 国务院派督查组到16个省(市)进行督查(2012.7.24)

 

    摘要:国务院办公厅24日发出通知,决定从7月下旬开始,派出8个督查组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。这是近两个月来中央对楼市调控第十次释放调控不动摇的信号

 

点评:

    在最近几个月来,连续有多个省市出现了解除限购令之类的谣言,加之这几个月楼市交易的火爆,政府此时派出督察组到各省市调研,似乎是在表明其对房价调控坚决不动摇的决心。

    但是尽管两个月内,多次表示调控不动摇。但事实上,截止目前为止,中央仍然没有出台更严厉的调控措施,反而在金融环境上更趋于宽松。由于目前大环境下经济出现下滑,此时再对房地产行业进行强控,经济下滑将更为严重,所以我们可以预判在短期内不会再有更严厉的调控政策出台,保持现有的政策,在金融环境上进行控制将是未来可预见的调控方法。

 

 

 

二、金华市土地市场概况

 

1、供应

 

    【2012】11号出让公告金华市东市街东侧、光南路南侧、栖凤街西侧、李渔路北侧地块,面积90769平方米,容积率4.5,用地性质为商业,起拍价4575元/㎡,竞拍保证金34000万元。

 

点评:

    从此地块的出让指标来看,满足4.5容积率的情况下,它的建筑体量将达到40.8万平方米,俨然一个巨型商业体。从公告的事项中可以看出,有要求一是商业中心,二是五星级宾馆。

    在此地块的出让公告中有几点要求,首先注册资本金不少于10亿元;二是具有一级房地产开发企业资质;三是在国内已建成不少于两个以上10万平方米的商业中心;四是需自持和自营五星级宾馆;从这四个条件来看,本地开发商明显不符合要求,说明这块土地必将交由国内的商业地产巨头来开发。

 

2、成交

 

    【2012】10号出让公告金华市乾西乡易通路以北、市企发包装印业公司以南,面积11601平方米,容积率1.6,用地性质为商住用地,起拍价1600元/㎡,成交价为2372元/㎡。

 

点评:

    虽然此地块地处偏远,周边环境不甚理想,但由于极低的楼面价吸引了16家房地产公司和自然人申请竞拍。

    自3月开始交易量不断的上涨,楼市回暖已是不争的事实。开发商则重拾信心,在继续去化库存时,已经放眼下一步的开发工作。只要接下来出让土地的楼面价合理,就能更坚定开发商拿地的信心,可以相信接下来一段时期内土地交易市场将会大有起色。

 

 

 

三、住宅交易市场概况

 

1、本月市场库存

 

    截止7月底,市场库存可售套数为14369套,可售面积2714450平方米。按本月销售12万平方米来看,现有库存消化周期为2年。

 

2、本月推盘备案

 

 

 

3、本月销售特征

 

    价格:2012年金华7月份住宅均价为7724元/平方米,环比下降0.69个百分点。跌幅较上月有缩小,但跌幅依然名列全国跌价榜TOP10。

 

 

 

    成交:7月份全市新建住宅成交量达到12.95万平方米,环比上涨24.39%,二手房成交量为9.444万平方米,环比上涨33.58%。

 

 

 

 



点评:

    从以上走势图可以直观的看出,本月延续了前几个月旺盛的销售势头,在传统的淡季里,销售量创下年内新高,同时伴随着新建住宅销售量创高,二手房的交易量也创出新高,两者齐放,使得本月的房产市场呈现出一片欣欣向荣面貌,如此好的市场表现,已经可以说明楼市正式回暖。

 

本期销售TOP 10

 

点评:

    从以上三点可以看出,在价格连续下降的情况下,交易量不断的上升,说明了开发商实行的以价换量策略确实获得了成功。而且从连续几个月的交易量回升来看,金华本地的潜在消费力量仍较大,不只婺城和金东区域内价格较低的楼盘受到追捧,市区内价格破万的几个楼盘也取得亮眼的销售成绩。正是因为几个月的连续降价,促使了前期选择观望的购房者纷纷出手,也造成金华楼市的“小阳春”。相信只要接下来,房价只要不出现较大的蹿升,成交量将会保持平稳。

 

 

 

四、商业市场交易概况

 

    成交:本月商业用房成交量共1.019万方,其中新建商业用房成交量为0.753万方,二手商业用房成交量为0.266万方。

 

    走势图表现:

 

 

 

点评:

    根据以上两个走势表可以看出本月新建商业用房和二手商业用房成交量环比均出现大涨。虽然两者的环比数据亮眼,但以今年的月均成交水平来看,本月的商业成交量基本还是维持在平均水准,之所以出现环比大涨的情况,是因为6月的商业成交陷入低谷,为今年的最低水平。

    从住宅市场被强控之后,业内人士纷纷表示商业黄金时期将会来临,但是从目前金华的商业市场表现来看,依旧是平平淡淡,其******的根源在于金华商业市场的开发还相对落后,没有形成较强的市场投资信心,这也致使在住宅市场被限购后,投资者对是否要介入商业市场充满疑虑。

 

 

 

五、市场研究总结及趋势预判

 

1、市场现状总结

 

    本月住宅均价继续下降,交易量继续上升,淡季不仅不淡,而且异常红火。在调控下,楼市已然进入了一个新的时期,销售节奏也没有规律可言,目前看的到是只有价格下去了,性价比上去了,消费者才会购房。目前市场缺少投资性购房行为,但降价后的成交量依然惊人,说明刚性需求也是不可忽视的。

 

2、市场趋势预判

 

    (1)土地市场作为影响住宅销售价格浮动的******因素,同时也反应了房地产市场的活跃度。金华土地市场在经历几个月的艰难破冰后,终于出现了复苏的迹象,年内第一次出现激烈的地块竞拍。由此判断,接下来只要有价格合理的地块推出,对市场恢复信心的开发商一定会出手拿地,用于后续开发。

 

    2)房价跟着成交量走是房地产市场的一个规律。现阶段的房地产市场已经被多方业内人士认定为回暖,因为交易量明显的在走高,而且突破了往年淡季这个概念,淡季销售也红火。但连续的交易量上升,是否会使房价上涨?我们先从国家政策来分析,这几个月政府连续表态要坚决房价调控不动摇,虽然没有更严厉调控措施出台,同时还放松金融政策,但是需明了目前的金融优惠政策只是针对刚性需求,对投资性的购房行为的强控并没有放松。另外,目前开发商手上仍有巨大的库存要去化,现在红火的交易量是以价格的下降换来的,如果轻易的抬高价格,会模糊目前明朗的市场态势,使得购房者再次选择观望不敢轻易出手。所以相信接下来房价将会继续稳定在目前的水平线上。

 

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