一、宏观市场

1、全国房地产市场形势

     1）全国市场探底回升明显，开发投资额、销售面积、新开工面积均呈现回暖迹象
      2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，全年房地产开发投资增速保持在20%左右，与上一年全年16.2%的投资增速相比，开发投资已触底回升，但与2011年全年27.9%增速相比，仍有不少差距。
      2013年1-11月，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%，这是继2010年以来的最高销售增速，市场回暖迹象十分明显。但从各月销售情况来看，年初高位增长，而全年呈现前高后低走势，销售市场渐趋理性。
      2013年1-11月，房屋新开工面积181055万平方米，同比增长11.5%。2013年前11个月，房屋新开工面积的持续正增长显示出开发商对房地产短期信心回升，由于今年楼市复苏明显，预计后期房屋新开工面积增速仍会保持相对正增长局面。

     2）全国市场库存面积小幅回升
      截止2013年11月末，商品房待售面积达到46806万平方米。从全年来看，商品房待售面积从2012年年末的36460万平方米增加到2013年2月末的41904万平方米，增速较高；但从3月份开始，待售面积的增速相对稳定。
      3）房价上涨、信贷收缩致刚需热度下降，改善类产品渐成市场上行主要推动力
      2013年，全国重点城市房价持续上涨，并且从下半年开始银行在信贷层面收紧，从而导致今年刚需群体入市门槛逐渐提升，小户型刚需类产品销售热度小幅下降，而改善型项目热度较去年有明显提升。
      4）土地市场量价齐涨，一线城市土地出让金收入增长显著，地王频出
      2013年1-11月，全国300个城市共推出各类用地15.0亿平方米，同比增长6.3%，增幅较2012年全年扩大13个百分点；并且各类土地总推出量均好于去年，住宅、商办用地增长均超过15%。2013年1-11月，全国300个城市各类土地共成交12.6亿平方米，同比增长13.1%，增速明显高于推出量，其中住宅用地增速高达34.2%，为2010年以来成交增速首次超过商办用地。今年一线城市成交溢价率最高为27%，同比增加10个百分点；下半年一二线城市高总价地块频出，总价地王纪录不断被刷新。
      5）一线及热点二线城市库存量下滑明显，部分三四线城市库存压力较大
      今年以来一线城市市场持续回暖、成交量继续走高，而相对应地新增供应却有所放缓，从而导致其库存去化周期基本维持在15个月以下。以北京为例，前11个月的商品住宅供应面积仅700万平方米，而市场成交面积却高达1104万平方米。二线城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6个月红线，而合肥甚至不足5个月。另外，鄂尔多斯、营口、铜陵、连云港等三四线城市则由于前期土地供应量较大，市场的供大于求现象比较严重。

2、2013年房地产政策回顾
      从年初横空出世的“新国五条”到一直持续的房产税扩容传说，再到年中的抢地潮、地王频现，年末的新土改、二线城市调控“接棒”政策集中问世等一系列楼市事件的相继涌现，注定了2013年房地产市场必定是不平凡的一年。
      1）新国五条来袭
      自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。
      2013年2月20日，国务院主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，提出要坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。同时，会议确定了5项政策措施，即新国五条。它包括：完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管。其中，对二手房交易征收差额20%个税成为******看点。
      2）房产税试点城市扩容
      房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。2010年以来，房产税一直是业内外热议的焦点，重庆市政府、上海市政府先后明确于2011年1月28日起正式试点开征房产税，成为全国首批房产税征收试点城市。而在业内还在为房产税到底能否平抑房价争论不休时，又传出了房产税即将扩大试点城市的呼声，有关第三个征收房产税城市名单不断见诸报端，截止目前为止，房产税试点呼声很高的湖南、湖北、北京、杭州等城市虽然并未真正进行试点，但是空穴来风未必无因，按照近年中央对房地产经济的调控和转型决心，房产税试点城市扩容基本上可以算是板上钉钉的事。
      3）“新型城镇化”经济转型
      所谓城镇化，就是农乡格局进一步提高综合配套设施，个体人员各司其职，提高现代进程。十八大之后，“新型城镇化”一词已成为全民关注热点，并被业界认为是在未来城镇化发展方向上释放出了“转型”的“新信号”。2013年6月，新一轮城镇化规划正在制定中，而城市群作为未来城镇化发展的主体形态被赋予更多关注。“新型城镇化”是否会助推房价上涨已然成为一个焦点话题。业界认为，新型城镇化不会助推房价上涨城镇化不会助推房价上涨长远来看，二三线城市房地产市场受新型城镇化政策影响较大，发展潜力巨大。
      4）“地王”频现一二线城市

      “地王”是指在用地拍卖中以极高价被拍出的出让用地，由于中国房市一直居高不下，因此地价随房价一起只涨不降，地价记录经常被刷新，这些创纪录的高价地便被称为“地王”。
      在2013年上半年，“地王”频频出现在一二线城市中。5月以来，土地市场异常火热，尤其是北上广等一线城市更掀起新一轮的“抢地潮”，屡屡被刷新的地价引发了购房者对于房价高涨的担忧。在2013年9月25日，国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门的负责人，专题研究房地产用地管理和调控。国土部明确提出，要打好政策措施“组合拳”，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”，影响预期；供过于求的城市要相应减少住宅用地供应，确保四季度土地市场平稳运行。
      5）以房养老，“老年人住房反向抵押养老保险”试点
      以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广。
      虽被视为完善养老保障机制的一项重要补充，但以房养老的实行仍存在诸多问题，如房地产评估机构参差不齐、中国传统养老观念、房屋产权、养老机构等。现在业界普遍认为，我国现有房屋产权70年的规定是“倒按揭”的******障碍，也是与国外政策环境******的差异。对于抵押房产的老人来说，可能会面临着产权到期，人活着“钱”花光了的问题。
      6）新土改，农村土地进市场
      在城镇化进程不断加快的背景下，农村集体用地流转、宅基地制度改革等话题不断升温。在三中全会的召开前，不少媒体分析认为新土改或将成为全会重点，可能实现土地政策改革的突破。十八届三中全会决定，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。十八届三中全会对农村土地流转作出新的部署后，不少地区也随之推进集体建设用地使用权流转试点。
      7）一二线城市密集调控，三四线城市“按兵不动”
      2013年年初出台的新“国五条”，虽被称为史上最严厉的调控机制，却并没有立即引发全国范围内的政策跟进。而临近年终，二线城市调控政策的密集出台使得调控政策再次成为楼市关注的焦点之一。
      在10月底、11月初，一线城市首先发力，“京七条”、“沪七条”、“深八条”等相继问世，此后，受房价上涨压力的影响，二线城市也集中出手接棒调控大旗。截至目前，北京、广州、上海、深圳、武汉、南昌、厦门、南京、长沙、沈阳、杭州、福州、太原、哈尔滨、西安、乌鲁木齐、郑州等十七个城市均已“加码”调控，楼市进入后“国五条”时代。
      在一二线城市楼市调控政策相继出台，措施不断翻新的节奏下，三四线城市却“按兵不动”。虽然三四线城市的房地产市场受本轮调控政策的影响“甚微”，在面对限购、限价、房产税等频频高举的调控大棒时“无动于衷”，但是购房者却饱受信贷政策的干扰，如受年中钱荒潮的波及，红极一时的首套房贷利率优惠政策也在此阶段黯然落幕。
      8）杭六条，二套房首付7成
      11月28日，杭州市住房保障和房产管理局等七部门联合发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。该《通知》内容涉及住房用地供应、保障性安居工程建设、商品住房有效供应、信贷政策、税收政策、房地产市场监管等六个方面。特别引起各界关注的是，杭州将进一步提高第二套住房贷款的首付比例。
      就此，央行杭州中心支行随即发出消息称：贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。自2013年12月6日起，通过杭州市住房保障和房产管理局房地产交易系统完成网上签约所购住房，其商业性个人住房贷款比例按7成首付执行。

二、金华土地市场

1、近年土地市场供需分析

      1）土地供需比分析
      经历09火热销售形势，2010年土地市场供应大幅增加。但随着2010年4月“国五条”调控政策的出台，中央要求地方政府完善出让土地供应机制，另外，结合限购限贷政策给市场带来的抑制效果，从2011年开始，近三年来的土地供应量趋于平稳，每年的供应量维持在100万方左右，当然，这也不排除和政府的用地指标有关。
      相较于土地供应量，在成交上，近四年来，除2012年土地成交率相对较低外，其他年份都有75%左右的成交率，总体土地成交形势还是比较稳定，这也反映出近年来金华房地产市场虽然受到一定的调控影响，但是总体上还是被大多数开发商所看好，因此，多数开发商还是乐意入市。

       2）土地成交金额走势分析

      从土地成交价格方面来看，2013年金华土地出让价格明显上升，全年商住用地挂牌及拍卖出让收入达到47.3亿元，同比2012年上涨158%，而从成交面积来看，2013年土地成交仅比上年增加15.4%。

2、2013年土地市场交易情况分析
      2013年，金华市共发布30个土地拍卖公告，共计土地44宗，其中商住用地29宗，商业办公用地4宗，其中新建商品房用地104.7万方。整年商品房用地成交24宗，成交土地面积82.6万方，可形成建筑面积190万方。
      金义大都市、金东新城和湖海塘是2013年土地供应热点区域。2013年作为金义大都市开发建设的起势之年，多幅大面积土地出让，2013年土地出让面积前三名都被金义大都市包揽，分别是376亩商住综合体地块、金港大道以南、华金街以东、东华街以西291亩土地以及144.5亩九峰地块，涵盖住宅、商业、商务、娱乐多种用途。金东新城在万达进驻之后，土地市场逐步回暖，11月15日万达东侧地块由浙江步阳置业有限公司、浙江省华发房地产开发有限公司、金华市威龙投资管理有限公司三家以10亿3745万总价联合竞得该地块，成交价位为13200元/㎡，折合楼面价5280元/㎡，成为2013年地王地块。湖海塘，是金华城市******的湿地，也是“精品金华”战略重点建设区块，被赋予金华“小西湖”名头，在滨江集团进入之后，湖海塘区域迅速升温，今年又迎来了金地，加上原有的通和置业项目、金华海棠项目，可以说品牌开发商扎堆，高端大盘云集。 

土地市场总结：

      2013年金华土地市场整体基本符合金华近几年的推地量。全年来看，上半年的推出15宗，以小地块为主，推地重心在下半年，尤其是10月之后就推了19宗，可以看出金华政府还未摆脱土地财政的束缚。本年成交的土地可形成建筑面积就有190万方，按金华近三年每年平均去化100万方的市场行情，需要两年时间才能去化，因此在未来几年商品房库存还会增加。

三、金华新建商品房市场 

      截至12月，金华市商品房备案20734套，成交面积2258147.165平方米，比去年全年9359套环比上涨54.9%。其中，新建住宅成交12703套，成交面积为1673980.795㎡；商业、办公成交3632套，成交面积为241232.39㎡；其他(辅房、车库等)成交4399套，成交面积为342933.98㎡。

1、住宅市场表现
      1）2010-2013年金华新建商品住宅成交面积、套数

      2013年金华市区新建商品住宅成交12703套，同比2012年上涨44.6%，相比成交冷谈的2011年则上涨了133%，达到了近5年以来的成交峰值。2009年金华市区新建住宅成交9189套，2010年成交8481套，2011年成交5441套，2012年成交8784套，2013年成交大放量，直接破万，达到12703套。截止2013年12月31日，金华市区新建商品住宅月末累计可售套数到达16568套，按照2013年的去化速度，固有库存还需要16个月的消化时间。

2013年金华住宅成交TOP10

      回顾2013金华楼市，热销楼盘备受关注。这些楼市强者，在整个年度的市场多方考验中，通过自身综合品质获得购房者青睐，最终以优秀的销售成绩在市场中脱颖而出，成为年度闪亮明星。据金华房地产交易网统计数据表明，绿城海棠以836套位居2013年度金华住宅成交量榜首，滨江金色蓝庭位居第二位，全年销售住宅765套，欧景名城、绿城金华御园紧随其后。

      2）2013年1-12月住宅成交面积、套数

      2013年1月份年初由于限购政策到期，在执行上出现空档期，导致备案放宽，全月备案1772套，这与2012农历年底刚需大量释放、翘尾行情有关。12月份成交1783套，与1月份首尾呼应，2013年完美收尾。2月份为最差月，仅成交345套，这与农历新年节假日来临有关。
      2013年是刚需、改善型客户购房需求大放量的一年，总体表现平稳，除2月份表现较差，平均每月售出1059套房源，创5年来最好成绩，整年行情总的来说“淡季不淡、旺季更旺”！

      3）2013年1-12月住宅成交均价

      点评： 2013年，金华的楼市均价整体保持稳定，基本在9500元/㎡这个基准上小幅波动。江南江北两个主城区的房价相对而言一直保持在一个稳定的高位，真正拉动金华基数上调的是周边板块的房价大涨。 

2、商业市场表现
      1）2010-2013年金华商业成交面积、套数

      点评：近四年商业成交除了2012年相对较低外，其他几年都的成交量都比较稳定，政策调控对商业物业的影响比较小，由此可以看出目前金华商业的投资氛围还是比较稳定。2013年金华商业成交1099套，共计11万方，相比2012年有所回升，和2011年相持平。

2013年商业成交TOP10

      在商业成交方面，金华万达广场以2686套的成交量稳居榜首位置，婺州城市广场以215套成交量位居第二位。 

      2）2013年1-12月商业成交面积、套数

      点评：2013年1-12月金华商业市场1月、6月和11月成交数据远高于其他月份，原因在于万达广场、浙中MALL、宏腾生活广场等几个商业项目分别进行了开盘预售，其他月份的成交量除9月份比较少外，成交数值比较稳定。

      3）2013年1-12月商业物业成交均价

      由于万达广场2012年12月底、2013年3月和2013年6月的预售，导致2月份、4月份和7月和9份的商业物业的价格远高于其他月份。其他月份价格受成交区域的影响有所波动。

四、金华区域市场分析

1、江南板块
      目前江南板块330国道以北大规模开发已基本结束，剩下的一些地块及项目大多属于填空式开发，330国道以南的湖海塘区块是当前开发的热点区域。在近年的建设中，随着绿城海棠花园、滨江金色蓝庭、金地格林春晓和保集湖海塘庄园等房产巨头的进驻和高端城市大盘的开发，该区域更是成为了金华高端居住最炙手可热的区域。在这片土地上，体育中心、休闲游乐基地和高品质居住生活区的相继建设并投入使用，使之成为了市区江南的又一座宜居新城。

附表：江南板块主要楼盘信息

 4、金东板块
      金东新城板块，在2013年迎来了楼市发展的大转折。在万达广场真正进驻之前，该区域的房地产建设几乎处于被人遗忘的境地，早期的高恒东方明珠、广润翰城、东华家园、东方兰庭等楼盘都无一经历了漫长的销售周期。万达广场进驻之后，让人看到了大品牌的强大聚合力，区域地位扶摇直上。如今，65万平米的紫金湾、40万平米的欧源原墅和欧源晓郡、32万平米的保集外滩、20万平米的三联蔚蓝海岸以及近20万平米的步阳置业地块都集中在金东区，加上其他楼盘的建设和新地块的推出，未来市场潜在供应量已经超过200万平米，对当前空置率居高不下的金东区而言，要想实现项目的走量，无疑面临着巨大的挑战！

附表：金东板块主要楼盘信息