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地产研究
2014年3月金华楼市报告
发布时间:2014.04.30 新闻来源:之策房产营销代理有限公司 浏览次数:2544

 

一、行业宏观情况

 

1、楼市概况
      根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样样本调查数据,2014年3月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为11002元/㎡,环比上月涨0.38%,是2012年6月以来连续第22个月环比上涨,涨幅较上月缩小0.16个百分点,金华房价环比下降2.34% .

      从涨跌城市个数来看,63个城市环比上涨,37个城市环比下跌,与2月份相比来看,本月环比上涨的城市个数较上月减少1个,其中涨幅在1%以上的12个,较上月减少8个;本月环比价格下跌的城市数量较上月增加1个,其中跌幅在1%以上的城市有15个,较上月减少1个。同比来看,全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨10.04%,涨幅较上月缩小0.75个百分点,为连续第3个月缩小。

 

关键词:环比上涨、下降点评分析:就全国主要城市来说价格环比上涨 ,金华确出现了2.34%的下降。2014年开年的销售情况让许多开发商放不下面子确又迫于销售压力,某知名大盘从2月份的8880元/㎡降到了8000/㎡。其他楼盘要不一推再推开盘时间,要不暗度陈仓,采取暗降的方式来推动销售。本来2月份拿到预售证想在阳春三月大展拳脚的开发商被省会的一波降价风给活活的闷了回去。

 

2、热点动态
      1)新一轮楼市调控政策走向:双向调控令人期待(2014.3.5)
      摘要:关于“双向调控”,业界只有很多猜想:
      猜想1:按市场热度分类调控猜想。
      猜想2:“托底盖帽”两端把控。
      猜想3:行政措施与市场手段并存。
      猜想4:多种双向政策共同作用。

点评分析:
      3月5日的政府工作报告中给出了大致思路:“针对不同城市情况分类调控”“抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展”。而截至到2013年为止 ,房价一直是越调控越往上涨,期待新一届领导班子的新够真正的刺激楼市健康稳定的发展。

      2)南京有楼盘单价直降9000元/㎡(2014.3.13)
      摘要:在杭州之后,南京楼市也传出降价风。在3月南京降价的楼盘中,复地新都国际销售价格出现较大波动,开发商直接打出了11500元/㎡的最低起售价,这与复地新都国际去年年底领到销许的20888元/㎡的价格相比,每平米降价最多达到9000多元。另外,同样为住宅楼盘的大地伊丽雅特湾,也给出了比2月份报价的18000元/㎡低了4400元/㎡。如此价格波动,不免让人联想到连续多日以来各外部城市上演的“降价”戏码。

点评分析:
      杭州,南京等城市楼盘的相继降价给楼上带来一股不小小的恐慌情绪,连一直宣称房价不贵的金华三月份房价业环比下跌了2.34%,但是接下来怎么样还要看政策,如果接下来政策方面没什么大动作,之后半年内,金华预计会冲到涨幅前十。

      3)房产税试点计划已停 高层调控专注房地产税法(2014.3.31)
      摘要:2013年十八届三中全会《关于全面深化改革的若干重大问题决定》与2014年《政府工作报告》明确说明:“加快推动房地产税立法,做好房地产税立法工作。”房产税和房地产税只一字之差,但表明过去所提的房产税和试点已经被否定了。
点评分析:
      有很多金华地区的客户会问:“我已经有一套房子了,再买一套是不是要交房产税了?”现在不用担心了,北京、上海都黄了,更何况金华这样的三线城市。这个消息对于综合型的地产项目无疑市个利好。

 

二、金华土地市场现状

 

1、土地供销情况
      1)土地供应分析
      2014年3月25日金华市国土资源局发布金市土让告字【2014】3号,公开出让安地镇南G-1地块,该地块位于安地镇回坑村、安地村,面积40833平方米,土地用途商业、服务业,起拍价1015元/㎡,将于4月14日竞拍。
      2)土地成交分析
      2014年1月13日金华市国土资源局发布金市土让告字【2014】1号,公开出让位于金华市金东新城区光南路南侧、博士街西侧地块,因报名人数不足,转为挂牌出让,最终由金地集团等三家单位在3月3日联合摘得,该地块占地79097平方米,建筑面积将在17万方以上,楼面价约2864元/㎡。
点评分析:
      三月份的土地市场可以说是冷冷清清,在经历了一、二月份多宗地块(广润翰城西侧和多湖商会总部)的拍转挂的曲折经历之后,金华的土地市场开始了冷静的过渡期。而金华各区域在经历2012、2013年的大批国有土地出让的井喷之后,加上房地产市场政策走向等多方面因素的不明朗,接下去一段时间政府将会谨慎出地,土地市场的供需情况趋于理性化。

 

三、金华住宅市场简析

 

1、本期住宅供应

 

案名

时间

推盘楼号

面积㎡

推盘套数

月备案数

剩余数

备案率

备案价格

金地·格林春晓

3.15

1#

90

70

55

15

78.6%

11000

绿城·海棠

3.7

17#

排屋

6

5

1

83.3%

23000

泰地·金水湾

3.12

7#

87-144

34

6

28

18%

16000

保集·外滩

3.14

3#

90-110

41

0

41

0%

9708

冠达·紫御豪庭

3.16

5#

126

30

14

16

47%

6800

茂新·四季尊域

3.30

6710111516

278-342

32

0

32

0%

10000

 

2、本期销售特征
      1)住宅成交走势

 

      3月份全市新建住宅成交量达到904套9.85万方,成交量环比大涨73.8%,2手房成交量环比下降34.5%,但交易量依然达到5.57万方。

      2)商品住宅价格走势

 

点评分析:
      从三月份推盘房源看,3月份各楼盘主推90㎡-140㎡刚需房为主,新建住宅成交平均面积在104㎡/套。一、是受国家90政策影响,开发商无耐的增加小户型;二、是受目前限购限贷政策及消费者观望情绪严重的因素;开发商把目标瞄准了年轻一族及周边非城市居民的硬性需求。而一些高档楼盘推盘速度和数量都较少,且销售情况不佳。
      从以上走势图可以直观看出,金华新建商品房自2013年12月完美收官之后,1月份依然保持较大的成交量;2月份受过节影响,成交量为近8个月内最低,而3月份受周边大城市降价潮冲击,部分开发商在房源及价格上都比较理性,推出各种规格的“存、抵”优惠,最高额度是存10万抵20万在打95折的优惠。金华3月份楼市在政策未放松和购房者观望的双重压迫下,能否在夹缝中迎来楼市“银四”,大家都在拭目以待。

      3)本期住宅类销售TOP 10

 

排名

项目名称

成交套数()

面积()

1

都市豪园

60

6443.13

2

尖峰郦园

55

10821.66

3

君悦上城

46

4322.65

4

豪都·金尊华府

43

4465.67

5

龙湖丽园

35

3069.21

6

保集·外滩

32

3170.39

7

绿城·海棠花园

28

4516.8

8

茂新·四季枫景

21

2118.19

9

新纪元·香湖

20

1795.02

10

绿城·金华御园

19

3633.89

点评分析:
      从本期销售TOP楼盘排名可以看出,主城区周边板块的成交占主导地位;金义都市新区占比三成;金西板块占比超二成;湖海棠板块楼盘不多,但品质都较高,销售情况一直较稳定。套数上金义都市新区占大头,但面积上因江南(含湖海棠)、江北的大户型销售数量较多,且销售单价高于两大新区,所以销售总额遥遥领先。
      另外,截止本月底,本市商品房可销售面积为750万方,以三月去化9.85万方来计算,现有库存可销售76个月,形势不容乐观。

 

四、金华商业市场简析

 

1、销售总体情况
      本月商业用房共成交1.785万方,较1月下降4.2%(注:2月份为楼市传统淡季,月份短,休息时间长,故此不做比较),同比增长31.25%,其中新建商业用房成交量为1.305万方,同比增长128.9%,二手商业用房成交量为0.48万方,同比下降39.24%。
2、具体表现 

 

 

点评分析:
      根据以上两个走势图可以看出本月新建商业用房成交量较二月大幅上涨,但仍低于一月份;二手商业用房成交量增长则相对较缓。新建住宅和商业用房交易量的共同提升表明,金华楼市已逐渐从节后低迷步入正常状态,这得意于开发商活动的大力推进,同时,也表明某些房企的调价政策被市场所接受,但是住宅价格的调整并没有使成交量迅速提升,这也预示着降价风潮的影响依然存在,部分改善及投资型客户,都还在持币观望,等待着房价的触底;当然,也有部分客户将目光及时转向了商业综合型项目,毕竟这个不受政策限制。


五、广媒宣传及活动推广

 

      3月份报纸广告投放的NO.1仍然是万达广场,报纸投放量达17次(杭州及金华地区)且版面多为整版。其次是婺城新区及湖海棠板块的多个楼盘,主要内容多为产品形象宣传及推盘信息。案场或售楼部活动办的最多的还是万达,基本每周一次。其他楼盘只围绕3月8日前后的周末举行过暖场活动。最收人瞩目的还是商业巨头万达集团。万达的活动频繁,且并非全是为了拉动销售,有些活动只为顺应潮流、聚集人气,增加项目的知名度的持续性,还有就是让消费者看到万达做为商业地产领军企业的实力。
      金华的本土楼盘在滨江、绿城和万达的带动下,组织活动和广告宣传的力度明显加强,正所谓“它山之石,可以攻玉”。有竞争才有动力,对于广大的购房人群也是受益匪浅。


六、市场研究总结及趋势预判


      3月份的房地产市场总体来说是不温不火。商品房销售较之2月份有所上涨只是因为3月份的开发商和购房人群都已回复正常轨道,二手房市场则是受月初新盘集中开盘的数量众多而导致停滞不前。本月销售领跑的楼盘金义都市新区较多,一是政府的开发及扶持力度重心所在;二是其周边的潜在客户群体可开发度较高;三是开发初期拿地成本不高,价格较亲民,开发商进退空间较大,有利用开展销售。
      土地市场的成交量受、让方都更趋理性。政府推地谨慎,房企拿地更趋稳重,土地资源的减少也进一步增强了现有已开发房企的“待市”信心,任你一、二线城市风声四起,金华房企还是“犹抱琵琶半遮面”,降价也降的很含蓄。土地市场还需注意的一点:类似与股市的低进高出,政府出地考虑行情会压低价格,二开发商会趁机低价入手,进行资产储备。
      接下来的4月将会持续三月这不温不火的行情,而房地产政策走向仍旧仅供大家猜测,无法有实质性的进展。如果说在目前限购、限贷、银行银根紧缩的情况下,政府迟迟不松口,那么房价才会有实质性下降。反之,则金华楼市的价格及销售情况又将位例涨幅前十。
      从消费者情况分析,观望心理严重。投资及刚需的心理都不一样,投资客希望政策放松,楼市行情上扬。刚需人群希望政府继续施压,期待房企主动降价。
      所以说,接下去的楼市是政府、房企、消费者三方抗压能力的博弈期。如果变化不大,金华楼市扛过这个平稳期,那么在接下去的金九银十就能成为真 正的金银期。

 

 




 

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