之策研究室
地产研究
2014年5月金华楼市报告
发布时间:2014.07.19 新闻来源:之策房产营销代理有限公司 浏览次数:3602

一、土地市场


      土地出让:时隔3个月首推住宅用地、报名不足三人,转为挂牌出让

  

地块编号

土地位置

土地面积(㎡)

土地用途

规划指标要求

出让年限(年)

起始价(元/㎡)

容积率

建筑密度

绿地率

20144

金华市赤松镇03省道北侧

5178.64

住宅、商业零售

3.5-4.3

30%

30%以上

住宅70

商业40

2680

      5月19日,金华市国土局对位于金华市赤松镇03省道北侧的一宗商住用地进行了公告出让,该地块土地面积为5178.64㎡,最高容积率为4.3,起始价2680元/㎡,折合起始楼面价为632元/㎡。这也是继1月13日广润翰城西侧地块推出以来,时隔3个月之后金华再度推出住宅用地。


      2014年房地产市场的持续低迷,不仅让开发商放缓了开盘速度,等待时机,就连房地产开发的基础物质“土地”都变的乏人问津。故此,政府在推地的节奏上也适度放缓,2014年的4号地块直到5月份中旬才推出,但地块面积却还不足8亩。今年的1号公告广润翰城西侧地块还是去年的流拍地块,年初再度推出后为金地集团竞得。2号公告为多湖中央商务区商会总部用地,因故没有出让成功。3号公告为仙源湖旅游度假区的水上乐园旅游业及配套设施用地,为金华欢乐岛旅游开发有限公司成功竞得。


      去年12月底,政府连推2013【24】—岭下镇330国道南侧、园区10#路东侧地块及2013【30】—金东区塘雅镇1号路以东、2号路以南塘雅集镇商住2号地块,并且都顺利出让。因此,此次赤松镇潘村地块寄托了政府乡镇地块救场的期望,但无奈今年土地市场继续下行,该地块最终报名不足三人,转为挂牌出让。

 

二、 住宅市场


      1)2014年5月金华新建商品房成交2063套,环比4月份上涨了16.69%,其中新建住宅成交1125套,面积119887.8平方;商业成交686套,面积24586.76平方;其他(车库附房等)成交252套,面积12231.99平方。

     从成交数据来看,5月新建住宅相比4月份成交套数上升7.6%,成交面积上升5.8%,连续2月呈现上涨势头。同上月一样,5月金华楼市小型团购、优惠促销活动依然不间断,加上7个项目开盘以及多个楼盘与网络媒体开展的团购电商活动,能在逆势中销售取得一定成绩实属不易。

 

      2)2014年4月金华住宅销售TOP10排行榜

 

排名

楼盘名称

所属区域

销售数量(套)

销售面积(

1

海棠花园

湖海塘

171

1748.23

2

都市豪园

金义都市

155

9827.87

3

聚佳美丽园

金义都市

72

3186.59

4

保集蓝郡

江南

57

5105.27

5

湖海塘庄园

湖海塘

48

7204.21

6

康桥别院

婺城新区

41

3684.83

7

绿城御园

湖海塘

40

7299.51

8

保集外滩

金东新城

39

3919.23

9

桂语山居

安地

32

3696.22

10

紫金湾

金东新城

27

3447.16

      从5月份的成交备案数据来看,绿城海棠花园摘得本月******的桂冠,都市豪园居第二位,聚佳美丽园第三。海棠花园能够摘得第一,不排除其交付在即而抓紧备案的可能;另外,本月TOP10中,保集集团在金华的三个楼盘均榜上有名,可以说是当之无愧的大赢家,其中湖海塘庄园的新晋力量不可小觑,这也再一次验证了品牌力的重要性,是衡量一个项目销售成功与否的一项重要指标,尤其是在市场低迷时更加容易体现。当然除此之外,价格和位置也是销售成功的关键因素。

 

      3)2014年4月金华住宅成交区域分析

      5月份新建住宅成交被湖海塘和金义都市新区瓜分了半个天下,各占整体销量的25%左右。湖海塘的环境牌打的相当出色,尽管该区域的价格并没有因为相关因素而打折,但购买人群依旧趋之若鹜。金义都市新区依托政府今后重点开发的资源,远景展望,价格上也比义乌和金华有较大优势,也吸引了一大批周边的客户群。其次是江南和城北区块各占10%左右,值得一提的是江北区块,新盘少,销量也小,只占1%。


      4)五月,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2014年5月,金华楼市均价9263元/㎡,与4月份9256元/㎡环比上涨0.08%,与去年5月份9575元/㎡同比下降了3.2%。

 

三、商业市场


      1)5月市区商业、办公成交成交686套,环比大涨54.5%,成交面积24586.76㎡,环比下降26.8%。其中金华亿都建材城和宏腾生活广场都在本月进行了集中备案,这两个项目备案的均为投资性的小面积商铺,面积仅有25-35㎡左右,在就导致了本月商业成交套数环比大幅度增长,但成交面积反而有明显回落的怪异局面。除此之外,万达广场的走量虽然较上个月有所减少,但总体还是比较稳定。

      2)2014年5月金华商业销售TOP5排行榜

 

排名

楼盘名称

所属区域

销售数量(套)

销售面积(㎡)

1

金华亿都建材城

城西

570

19549.81

2

宏腾生活广场

婺城新区

78

1878.83

3

万达广场

金东新城

32

2625.96

4

欧景花园

金义都市新区

5

417.62

5

茂新四季枫景

金义都市新区

1

114.54

 

      5月份的商业市场,位于城西和婺城新区两个板块中的两个市场型项目脱颖而出。城西的亿都建材城备案570套,占商业月度成交总量的83%;而婺城新区的宏腾生活广场备案78套,占商业月度成交总量的11.4%。这两个市场型项目的成交占了商业总成交量的近95%,几乎可以说是垄断了本月的商业市场,造成这一现象的根本原因就在于市场类的商业产品有小面积、低价格、不限购不限贷等特性,在当前这个投资不景气的市场中狠狠的刺激了底层型的投资客。此外,需要说明的是亿都建材城至去年下半年开始的电话营销策略也为这570超量备案的成绩单做出了重要的贡献。

 

四、市场分析


      1)5月新增推盘统计
      本月金华房产市场共有6家楼盘取得预售许可证,新增物业包括住宅、商业、办公多种类型,共新增可预售面积107474.26平米,其中新增可预售住宅面积97142.22平米。截止到2014年5月30日,金华可售住宅套数达15793套,环比四月份的库存量16140套,小幅下降2.1%。
 

楼盘名称

预售证号

套数(套)

面积(

类型

华庭·常青墅

金预售许字(2014)第25

177

28268.16

住宅

龙湖丽园

金预售许字(2014)29

住宅: 320

商业: 4

住宅:33504.46

商业:4361.32

住宅、商业

广兴苑

金现售备字(2014)第05

10

3945.61

住宅

巨龙腾达湾

金预售许字(2014)第27

住宅: 120

商业:7

办公:56

住宅:10880.66

商业:1688.27

办公:4282.45

住宅、办公、商业

中奥·邑墅

金预售许字(2014)第31

251

20543.33

住宅

      2)5月金华楼市开盘汇总

 

日期

楼盘名称

推出房源

区域

5.1

保集外滩

加推5#60140平方跃墅新品

金东新城

5.16

滨江金色蓝庭

5#13689-112刚需户型

湖海塘

5.18

豪都金尊华府

9幢独栋,30幢双拼,存10万抵15

金义都市新区

5.18

巨龙腾达湾

住宅120套、商铺7套、办公56

婺城新区

5.24

万达广场

10#680SOHO空前特惠团购

金东新城

5.28

文景苑

加推9#4388-99房源

婺城新区

5.31

中奥邑墅

山景和园小户型,存2千抵5

城北

      3)5月金华营销活动分析
      5月份的营销活动围绕“五•一劳动节”以及母亲节展开,各类抽奖活动、存抵、买房送出国游、各类样板房及展示中心的开放也都赶在这“红五月”奢华登场,还有各种以楼盘命名的摄影比赛、设计比赛等,都被运用起来。

 

日期

楼盘

活动主题

区域

5.1

万达广场

金牌老字号,回味在万达

金东新城

瀚悦府

金条大派送,五一期间最高钜惠3

江南

金义华府

“金义华府'杯飞镖达人PK大赛

金义都市新区

5.3

万达广场

“铁骑丽影,驰骋万达”万达广场哈雷机车展

金东新城

5.9

香溪玫瑰园

香溪玫瑰园有机样板房全城公开

安地

5.10

万达广场

费翔相约金华万达广场亮灯仪式

金东新城

瀚悦府

“母亲节”献礼 购房立送欧洲豪华双人游

江南

湖海塘庄园

湖海塘庄园样板区盛大开放

湖海塘

5.17

都市郦景园

都市郦景园售楼中心正式开放

城西

5.18

玄元南山郡

南山郡独创”梦庄园“体验中心开放

安地

5.21

瀚悦府

521起,瀚悦府巡礼兰溪

江南

5.23

嘉恒盛世珑城

盛世珑城邀您62日一同前往尖峰山 共度美好时光

城北

5.24

蓝湾上林院

世界小姐浙江赛区赛事将在蓝湾上林院启动

城北

5.25

滨江金色蓝庭

邀请上海著名风水大师杨步云举行风水讲座

湖海塘

5.28

绿城御园

绿城御园“室内设计传媒大奖赛”全城热选中

城北

5.31

瀚悦府

童年,不说再见 瀚悦府举办“欢乐桌派对”活动

江南

华庭常青墅

双节来临,华庭常青墅亲子嘉年华31日缤纷登场

城西

金义华府

金义华府531日亲子嘉年华 游戏闯关赢大礼

金义都市新区

      4)5月金华报广媒体监测
 

日期

媒体

楼盘

内容

版面

55

金华日报

万达广场

万达让金华今夜无眠,510日与费翔相约万达广场亮灯仪式

整版

浙中新报

浙铁绿城玫瑰园

有一种生活叫绿城

整版

56

义乌商报

联利新青年广场

65100,对,你没看错。

整版

金华晚报

金地格林春晓

“园”以稀为贵

刊头

永康日报

万达广场

万达让金华今夜无眠,510日与费翔相约万达广场亮灯仪式

整版

57

义乌商报

联利新青年广场

挑高7.2米,沿街旺铺

整版

钱江晚报

万达广场

万达让金华今夜无眠,510日与费翔相约万达广场亮灯仪式

整版

今日武义

壶山一品

住宅别人羡慕的眼光里

半版

58

义乌商报

联利新青年广场

挑高7.2米,沿街旺铺

整版

义乌万达广场

买铺选中心,投资才省心

整版

金华晚报

巨龙静听风语

古婺繁华地 一宅听风雨

四分之一

新纪元香湖

89明星三房,精装样板区,华丽呈现

四分之一

浙中新报

金厦银湖城

高品质低价位城市稀缺多层

整版

59

金华日报

瑞唐中心

一路向西,寻找最好的公寓

专版

常青墅哈利园

升级美墅预约热启,样板房震撼公开

专版

巨龙静听风语

古婺繁华地 一宅听风雨

专版

凯悦公寓

总价48万起,全城热销中

专版

白沙春晓

买房装修,也可无息贷款了

专版

竞达风渡

夏的温度 爱的风渡

专版

岭南一号花园

套房的价格,当然买排屋

专版

新城花园

最后几套完美谢幕

专版

保集湖海塘庄园

向金华献礼

整版

义乌商报

联利新青年广场

510精装样板房展示中心,盛大开放

整版

永康日报

丽州首府

都市豪宅新典范

半版

今日武义

北嶺府

58,北岭府发证

整版

512

金华日报

紫金湾

城央院落,为墅不多

整版

义乌商报

联利新青年广场

展厅开放首日,人气火爆,震撼全城

整版

东阳日报

中天世纪花城

儿童成长剧场,全家一起玩的舞台剧

整版

兰江导报

上园一品

以生活 论境界 “上园一品”杯摄影大赛

半版

513

金华晚报

万达广场

首付3万,坐享整座万达广场

整版

金地格林春晓

盘大不入牌大

刊头

永康日报

义乌万达广场

首付3万,坐享整座万达广场

整版

今日武义

北嶺府

58,北岭府发证

整版

钱江晚报

万达广场

万达携手费翔,点亮城市之睛

刊头

保集湖海塘庄园

保集湖海塘单周销售预约8个多亿

刊头

514

义乌商报

义乌世贸中心

世界级城市综合体,首度降临义乌

整版

永康日报

紫金湾

城央院落,为墅不多

整版

今日武义

北岭景苑

爬壶山,领现金

整版

兰江导报

东方华都

东方华都海派花园洋房来了

整版

515

金华晚报

巨龙腾达湾

耀世开盘,倒计时3

四分之一

新纪元香湖

源于金华,更懂金华人

四分之一

义乌商报

义乌万达广场

中心财富,传奇揭幕

整版

浙中新报

义乌万达广场

517万达经典之夜群星演唱会。

整版

东阳日报

新光天地

不在南街口,岂敢称铺王

整版

永康日报

丽州一品

私人定制,与美有约

整版

兰江导报

上园一品

买房送奔驰

半版

516

浙中新报

义乌万达广场

517万达经典之夜群星演唱会。

整版

义乌商报

联信·望道金街

义乌首席法式风情商业街

整版

义乌万达广场

517万达经典之夜群星演唱会。

整版

金华晚报

巨龙腾达湾

518耀世开盘

半版

金华日报

瑞塘中心

一路向西,寻找最好的公寓

专版

凯悦公寓

总价48万起,全城热销中

专版

白沙春晓

买房装修,也可无息贷款了

专版

巨龙腾达湾

耀世开盘,倒计时2

专版

岭南一号花园

墅居岭下,奢享湖山

专版

首创新城

最后几套完美谢幕

专版

竟达风渡

夏的温度 爱的风渡

专版

东阳日报

中天世纪花城

快乐儿童节,儿童成长剧场

整版

今日武义

碧云公馆

折后8800/ 入住大城南

整版

钱江晚报

滨江金色蓝庭

516观景高层5号楼收官钜现

半版

520

金华日报

泰地金水湾

武义江边的宜居港湾

整版

义乌商报

东阳新光天地

家有万金 不如 南街一铺

整版

万达广场

中心已定 繁华所向

整版

浙中新报

义乌万达广场

中心已定 繁华所向

整版

东阳日报

东阳新光天地

家有万金 不如 南街一铺

整版

兰江导报

上园一品

买房送奔驰

整版

521

金华日报

保集外滩

在金华续写外滩传奇

整版

金华晚报

万达广场

SOHO绝版王座,震撼特惠10%

整版

义乌商报

浙铁绿城玫瑰园

第一次,义乌拥有绿城第一品级“居住头等舱”

整版

浙中新报

浙铁绿城玫瑰园

第一次,义乌拥有绿城第一品级“居住头等舱”

整版

兰江导报

四季澜庭

买好房要算账

整版

522

金华晚报

巨龙腾达湾

限量推出部分房源,起价5580/

整版

新纪元香湖

67-142五大号户型领耀全城

整版

义乌商报

义乌万达广场

距义乌万达广场金街旺铺开盘仅剩72小时

整版

浙中新报

义乌万达广场

距义乌万达广场金街旺铺开盘仅剩72小时

整版

永康日报

义乌万达广场

万达SOHO王座,震撼特惠10%

整版

兰江导报

上园一品

买房送奔驰,抽奖活动邀请函

整版

523

金华日报

凯悦公寓

总价48万起,全城热销中

专版

巨龙腾达湾

限量推出部分房源,起价5580/

专版

瑞塘中心

一路向西,寻找最好的公寓

专版

白沙春晓

买房装修,也可无息贷款了

专版

竞达风渡

夏的温度 爱的风渡

专版

岭南一号花园

住宅的价格当然买别墅

专版

首创新城

最后几套完美谢幕

专版

华庭常青墅

金华排屋高 性价比之选

专版

义乌商报

义乌万达广场

万达金街商铺错过or遗憾!

整版

望道金街

成熟商圈 繁华所向

整版

浙中新报

望道金街

成熟商圈 繁华所向

整版

义乌万达广场

万达金街商铺错过or遗憾

整版

永康日报

金都华城

五金城,实景现房

半版

526

义乌商报

义乌万达广场

万达金街商铺是要抢的,抱歉!

整版

永康日报

金都华城

五金城,实景现房

半版

527

永康日报

金华万达广场

万达广场SOHO 携手电商,524日开盘狂销300

整版

兰江导报

上园一品

载誉首开倒计时,钜惠全城

整版

金华晚报

金厦银湖城

高品质低价位城市稀缺多层

半版

钱江晚报

万达广场

万达SOHO携手电商,524日开盘狂销300

整版

金华日报

万达广场

万达SOHO携手电商,524日开盘狂销300

整版

528

钱江晚报

金地格林春晓

湖海塘,唯此7层电梯洋房

专版

保集外滩

跃未来有远见

专版

滨江金色蓝庭

实景院落排屋 品质生活典藏

专版

泰地金水湾

折后7380/起,部分房源再降300/

专版

瀚悦府

改善 必须中心

专版

金厦银湖城

高品质低价位城市稀缺多层

专版

中央御府

金华的中央排场

专版

瑞唐中心

11精装样板房,全城预约鉴赏

专版

巨龙置业

巨龙,对品质坚定不移

专版

康桥漫步

三层空间 典藏叠墅 最后10

专版

岭南一号花园

因为懂得 所以喜欢,联排排屋首付仅需30

专版

龙庭一品

龙庭天下 江山一品

专版

紫金湾

城央院落,为墅不多

专版

壹公馆

横店首个五星级服务产权式酒店

专版

万达广场

SOHO绝版王座,震撼特惠10%

专版

529

金华晚报

九龙玉府

一套多层两个公园六所学校十分美宅,超低起价震撼全城

刊头

万达广场

万达SOHO携手电商,一小时狂销300

半版

义乌商报

东阳中国木雕城

是时候让东阳走向世界

整版

万达华府

义乌江畔繁华之上奢适大宅,存5万抵10

整版

浙中新报

东阳中国木雕城

是时候让东阳走向世界

半版

万达华府

义乌江畔繁华之上奢适大宅,存5万抵10

整版

东阳日报

东阳中国木雕城

是时候让东阳走向世界

整版

东阳新光天地

南街口新光天地二期黄金旺铺531日接受预约,存30万抵50

整版

钱江晚报

万达华府

义乌江畔繁华之上奢适大宅,存5万抵10

整版

530

永康日报

紫荆花园

均价12800/,紧邻百年名校人民小学

整版

      之策观点:从成交数据上来看,5月金华新建商品房成交2063套,环比4月份上涨了16.69%,其中新建住宅相比4月份成交套数上升7.6%,成交面积上升5.8%,商业成交套数环比大涨54.5%,成交面积相比上月下降26.8%。继“银四”之后,5月份也取得不错的销售业绩,连续2个月的上扬,让金华楼市处于量价趋于平稳的状态。


      自进入2014年以来,因房地产市场的不景气,传出各种崩盘论、降价观,而银行房贷收紧、政府救市传言、房产税试点运行,使得购房者观望情绪渐浓。与此同时,新增项目不断入市,导致库存高企、去化压力上升,供需矛盾激化。因此,多个月来,金华楼市一直处于不温不火的状态,而5月成交的小幅上涨是活动造势、渠道拓客、降价促销多管齐下的成果。本月高密集活动继续上演,趁着五月节日较多的优势,有五一节的各类亲子活动、母亲节购房即送欧洲游活动。同时引人关注的是本月多个楼盘采取变相降价的方式,比如金华万达广场联合新浪乐居共同推出的电商大团购、格林春晓特价房、保集外滩中介团购等,通过各种打折、特价优惠,有效地促进了销售的增长。


      在消费者观望情绪加重、竞争加剧的背景下,依靠着各式各样的促销措施艰难地推动着楼市的成交,而楼市下半年预计将会延续下行态势,营销创新将成为常态。


之策机构研究部

 

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